Full Description
Von Alltagslarm bis Zeitmiet vertrag Was Mieter und Vermieter wissen sollten
Zwischen Mieter und Vermieter gibt es genugend Themen, die fur Zundstoff sorgen konnen: von der Kaution und Renovierungsklauseln uber die Nebenkostenabrechnung, Mieterhohungen, Kleinreparaturen oder die Be - hebung von Wohnungsmangeln bis zur Kundigung durch den Vermieter oder Mieter. Fast jeder hat das schon einmal erlebt. Aber wer kennt schon das Mietrecht bis ins letzte Detail? Die erfahrene Anwaltin Jutta Weber erlautert Ihnen die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Zahlreiche Checklisten und Mustervorlagen sorgen fur Klarheit. So hilft Ihnen dieses Buch, das Verhaltnis zu Ihrem (Ver)Mieter so angenehm wie moglich zu gestalten und unnotige Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Sie erfahren:
Was eine Nebenkosten - abrechnung alles enthalten darf und bis wann sie vorliegen muss Welche Renovierungs - klauseln gultig sind Wann eine Mietminderung berechtigt ist Was bei einer Kundigung wegen Eigenbedarfs erlaubt ist Wann gegrillt werden darf und wann nicht
Contents
Uber die Autorin 7
Einfuhrung 21
Uber dieses Buch 21
Konventionen in diesem Buch 23
Was Sie nicht lesen mussen 24
Torichte Annahmen uber den Leser 25
Wie dieses Buch aufgebaut ist 25
Teil I: Von der Wohnungssuche bis zum Einzug 25
Teil II: Wenn der Alltag in das Mietverhaltnis eingezogenist 26
Teil III: Mieterhohung das Schreckgespenst fur Mieter 26
Teil IV: Das Ende des Mietverhaltnisses von der Kundigung bis zum Auszug 27
Teil V: Der Top-Ten-Teil 27
Wie es weitergeht 27
Teil I Von der Wohnungssuche bis zum Einzug 29
Kapitel 1 Tipps zur Wohnungssuche und Mietersuche ohne Makler 31
Wohnung suchen und finden gar nicht so einfach 32
Kosten im Blick behalten 32
Ebenfalls ganz wichtig: Die Lage 33
Mieter suchen und finden gar nicht so einfach 36
Vorsicht vor Mietnomaden 37
Nachmietervorschlag durch den Vormieter 39
Kapitel 2 Wohnungssuche per Makler 43
Wann Mieter Maklerprovision zahlen mussen 44
Bis zu zwei Monatsmieten sind erlaubt 44
Makler mussen einen verbindlichen Auftrag haben 46
Das Provisionsverlangen muss eindeutig sein 47
Am Schluss muss ein Mietvertrag stehen 48
Wann Mieter keine Provision zahlen mussen 49
Kapitel 3 Mietersuche und was Vermieter alles fragen durfen 51
Drum prufe, wer sich ewig bindet ... 51
Allzu neugierig durfen Vermieter nicht sein 52
Daruber muss der Mietinteressent Auskunft erteilen 54
Wenn der Mietinteressent schummelt 54
Unzulassige Fragen durfen falsch beantwortet werden 54
Zulassige Fragen lieber nicht falsch beantworten 55
Was Vermieter sich sonst noch einfallen lassen, um den idealen
Mieter zu finden 56
Bonitatsauskunft von der Schufa 56
Mietschuldenbefreiungserklarung vom fruheren Vermieter 58
Kapitel 4 Beim Abschluss des Mietvertrags 59
Formvorschriften einhalten 60
Wer im Vertrag genannt werden muss 60
Den Vertrag Punkt fur Punkt durchgehen 61
Die Beschreibung der Mietsache 62
Die Hohe der Miete und Falligkeit der Mietzahlung 63
Regelmassige geplante Mieterhohungen 65
Das Mietende 66
Die Haustierhaltung regeln 67
Renovierung und Reparaturen 68
Die Mietkaution 69
Mitvermietetes Mobiliar 70
Modernisierungen durch den Mieter vertraglich regeln 70
Teil II Wenn der Alltag in das Mietverhaltnis eingezogenist 71
Kapitel 5 Was Mieter in ihrer Wohnung durfen und was nicht 73
Die zulassige Nutzung der Wohnung 73
Arbeiten in der Wohnung 74
Besuch in der Wohnung 75
Balkon- und Gartennutzung klaren 76
Tierhaltung in der Wohnungist nicht immer gern gesehen 79
Das Treppenhaus ist kein Abstellplatz 80
Untervermietung kann nicht ohne Weiteres verboten werden 80
Wasche waschen und trocknen muss moglich sein 81
So viel Larm durfen Mieter machen 82
Kapitel 6 Wenn Vermieterbesuch droht 85
Wann der Vermieter Ihre Wohnung betreten darf 86
Ablesung von Zahlerstanden 86
Durchfuhrung von Reparaturen und Modernisierungsmassnahmen 87
Wann der Vermieter ein »Besichtigungsrecht« hat 88
Konkrete Anlasse fur Besichtigungen 89
Kapitel 7 Alle Jahre wieder: Die Nebenkostenabrechnung 91
Nebenkostenumlage auf den Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung 92
Vorauszahlung und Pauschale nicht verwechseln 94
Wie eine korrekte Nebenkostenabrechnung aussehen muss 94
Fur Laien verstandlich 94
Abrechnungsfrist unbedingt beachten 95
Kosten, die im Einzelnen abgerechnet werden durfen 98
Die Verteilung der Nebenkosten 99
Wenn die vertraglich vereinbarte Wohnflache nicht stimmt 100
Mieter durfen die Abrechnungsunterlagen einsehen 101
Bei falscher Abrechnung aktiv werden 102
Typische Fehlerquellen uberprufen 102
Abrechnungsfehler rechtzeitig beanstanden 103
Das ABC der umlegbaren Betriebskosten 105
Kapitel 8 Die Heizkostenabrechnung (k)ein Buch mit sieben Siegeln 109
Heizkostenabrechnung versus Betriebskostenabrechnung 109
Die Heizkostenverordnung: Vermieter und Mieter in der Pflicht 111
Ohne Ablesegerate lauft nichts 111
Den Ablesetermin nicht platzen lassen 112
Wie Mieter die Abrechnung prufen konnen 113
Diese Mindestbestandteile mussen sein 113
Was abgerechnet werden darf 114
Das hat in der Heizkostenabrechnung nichts zu suchen 115
Aufteilung der Heizkosten in Grund- und Verbrauchskosten 116
Wenn der Mieter auszieht 117
Heizen und Heizkosten abrechnen ganz modern 118
Kapitel 9 Modernisierungsmassnahmen des einen Freud, des anderen Leid 119
Reparatur oder Modernisierung, das ist hier die Frage 120
Keine Modernisierung ohne feste Spielregeln 121
Rechtzeitige Ankundigung 122
Wann Mieter Modernisierungen ablehnen durfen 125
Wie Mieter ihre personliche Reissleine ziehen konnen 127
Sonderkundigungsrecht nach Modernisierungsankundigung 127
Recht auf Mietminderung 128
Kapitel 10 Mietminderung das gute Recht des Mieters, wenn die Wohnung Mangel hat 129
Bei Mangel Minderung aber nicht immer 130
Die Verantwortung fur Mietmangel klaren 133
Die Beseitigung festgestellter Mangel einfordern 135
Untatige Vermieter unter Druck setzen 136
Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung in den ersten drei Monaten 138
Die zeitliche Begrenzung von Mietminderungen 140
Die Hohe der Minderung 140
Wie die Minderung berechnet wird 141
Schaden mussen zusatzlich ersetzt werden 142
Teil III Mieterhohung, das Schreckgespenst fur Mieter 143
Kapitel 11 Die »ortsubliche Vergleichsmiete« als Mass aller Dinge 145
Mieterhohungen: Was geht und was nicht geht 145
Unbedingt die Wartefrist einhalten 146
Was unter »ortsublicher Vergleichsmiete« zu verstehenist 147
Die funf Kriterien der ortsublichen Vergleichsmiete 147
Immer die Form wahren 150
Mundlich reicht nicht 150
Alle Vermieter und Mieter nennen 150
Das Mieterhohungsschreiben muss eine Aufforderung zur Zustimmung sein 151
Keine Mieterhohung ohne vernunftige Begrundung 151
Mietspiegel: Die einfachste Losung 152
Sachverstandigengutachten: Gut, aber teuer 155
Die Kappungsgrenze: Hoher geht s nicht 156
Wie der Mietspiegel als Begrundungsmittel funktioniert 158
Auf Mieterhohungen richtig reagieren 161
Wenn die Mieterhohung (teilweise) berechtigt ist 161
Eingeschrankte Zustimmung 162
den Mieter nicht bezahlbar ist 162
Wenn die Mieterhohung formal nicht in Ordnung ist 163
Wenn die Sache vor Gericht geht 163
Fristen einhalten 164
Kapitel 12 Mieterhohung wegen Modernisierung 165
Keine Modernisierung ohne Mieterhohung 166
Die Mieterhohung kritisch prufen 166
Nicht jede Baumassnahme ist eine Modernisierung 167
Modernisierungs- und Baumassnahmen ankundigen 169
Wie die neue Miete ermittelt wird 170
Was die Mieterhohungserklarung enthalten muss 175
Die Berechnung der Mieterhohung muss nachvollziehbar sein 176
Wie sich Mieter gegen eine Mieterhohung nach Modernisierung
wehren konnen 178
Rechnungsbelege prufen 179
Die Mieterhohung verweigern 179
Das Mietverhaltnis kundigen 179
Der letzte Rettungsanker: Die Hartefallregelung 180
Kapitel 13 Ein Staffelmietvertrag lasst die Miete stetig steigen 181
Vor- und Nachteile von Staffelmietvertragen 181
Planungssicherheit ist fur alle gut 182
Kein Sonderkundigungsrecht des Mieters 183
Mietstaffeln durfen die ortsubliche Vergleichsmiete ubersteigen 183
Andere Mieterhohungen ausgeschlossen 184
Voraussetzungen fur einen wirksamen Vertrag 185
Die Festlegung der Staffeln 185
Die Laufzeit von Staffelmietvertragen 187
Wie es nach Auslaufen der Vereinbarung weitergeht 188
Kapitel 14 Mit der Indexmiete die Miethohe der allgemeinen Preisentwicklung anpassen 189
Vor- und Nachteile der Indexmiete 190
Wirksame Vereinbarung der Indexmiete 190
Genaue Bezeichnung des Index im Vertrag 191
Zeitliche Befristung der Indexmiete 192
Wie die Mieterhohung funktioniert 192
Teil IV Das Ende des Mietverhaltnisses 195
Kapitel 15 Den Mietvertrag formgerecht kundigen 197
Kundigung Vermieter haben es schwer 198
Keine Kundigung ohne Kundigungsgrund 200
Kundigung immer schriftlich 200
Wenn mehrere Personen Vertragspartner sind 200
Kundigungsfristen fur Vermieter konnen ganz schon lang sein 203
Die Ermittlung des Vertragsendes 204
Kein Begrundungszwang bei Sonderkundigungsrecht 206
Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters 206
Die letzte Hurde: Der Zugang der Kundigung 207
Der Mieter hat es einfacher 209
Kundigungsfrist unbedingt einhalten 209
Ohne Schriftform geht es auch fur Mieter nicht 210
Alle Mieter mussen allen Vermietern kundigen 210
Kapitel 16
Rechtfertigung einer ordentlichen Kundigung 211
Die ordentliche Kundigung: Fur Mieter nur eine Formfrage 211
Vermieter brauchen uberzeugende Kundigungsgrunde 213
Kundigung wegen Vertragsverletzung 213
Kundigung wegen Eigenbedarf 215
Kundigung zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung 221
Wann kein Kundigungsgrund erforderlich ist 223
Sich gegen eine ordentliche Kundigungen wehren 224
Kapitel 17 Fristlose Kundigung: Die Rote Karte im Mietrecht 225
Wichtige Grunde fur eine fristlose Kundigung 226
»Vertragswidriger Gebrauch« 227
Mietzahlungsverzug 229
Storung des Hausfriedens 232
»Sonstige schwerwiegende Vertragsverstosse« 233
Die Frage der Abmahnung 233
Wie eine Abmahnung aussehen muss 234
Wie sich Mieter gegen eine fristlose Kundigung wehren konnen 236
Wenn der Mieter fristlos aus dem Vertrag aussteigen will 237
Nicht immer wird auf die Kundigungsfrist verzichtet 238
Kapitel 18 Der letzte Rettungsanker: Die Sozialklausel 239
Das Widerspruchsrecht in Hartefallen 240
Ausnahmen vom Widerspruchsrecht 240
Ohne Hartefall kein Widerspruchsrecht 241
Weitere anerkannte Hartefallgrunde 243
Formalien, die widerspruchswillige Mieter beachten mussen 245
Widerspruch auf jeden Fall schriftlich einlegen 246
Einen Kompromiss suchen 248
Kapitel 19 Wann Mieter mit Nachmietern aus dem Vertrag aussteigen konnen 249
Der vorzeitige Vertragsausstieg durch den Mieter 249
Wann ein Nachmietervorschlag den vorzeitigen Vertragsausstieg ermoglicht 251
Die Nachmieterklausel 251
Das »berechtigte Interesse« des Mieters an einem vorzeitigen Auszug 253
Wie es mit dem Nachmietervorschlag funktioniert 254
Nachmieterstellung, wenn kein Anspruch darauf besteht 258
Kapitel 20 Schonheitsreparaturen: Nicht immer Sache des Mieters 259
Nicht alles, was die Wohnung verschonert, ist eine Schonheitsreparatur 259
Renovierung ist eigentlich Vermietersache, uneigentlich aber nicht 261
Unwirksame Renovierungsklauseln in Standardmietvertragen 262
Was Vermieter von renovierungspflichtigen Mietern erwarten durfen 264
Wenn die Wohnung zu Mietbeginn nicht renoviert wurde 266
Renovierungsarbeiten wahrend des laufenden Mietverhaltnisses 267
Fristen sind zulassig, solange sie flexibel bleiben 268
Sinnlose Schonheitsreparaturen kann der Vermieter nicht verlangen 270
Geld statt Endrenovierung 271
Schadensersatzanspruche des Vermieters trotz durchgefuhrter Endrenovierung 272
Wenn Mieter nicht ordentlich renoviert haben 272
Wenn Mieter Schaden verursacht haben 273
Schadensersatzanspruche des Mieters, wenn er renoviert hat, ohne dazu verpflichtet zu sein 274
Kapitel 21 Tod des Mieters 275
Wenn der Mieter verheiratet war oder in eingetragener Lebensgemeinschaft gelebt hat 275
Der hinterbliebene Partner mochte in der Wohnung bleiben 276
Wenn der verstorbene Mieter Kinder als Mitbewohner hatte 278
Wenn Mieter mit Verwandten oder einem Lebenspartner in der Wohnung gelebt haben 279
Ausnahmsweise hat der Vermieter ein Sonderkundigungsrecht 280
Wenn der verstorbene Mieter allein gelebt hat 280
Kapitel 22 Vom Auszug bis zur Zuruckzahlung der Kaution 285
Der richtige Auszugszeitpunkt kann Probleme machen 285
Ein vorzeitiger Auszug des Mieters 286
Raumung ein dehnbarer Begriff 287
Was Mieter und Vermieter bei der Wohnungsubergabe beachten sollten 288
An der Kaution kann sich der Vermieter schadlos halten 292
Wie die Kaution abgerechnet wird 294
Teil V Der Top-Ten-Teil 295
Kapitel 23 Die zehn haufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung 297
Kapitel 24 Zehn hilfreiche Tipps fur Mieter 309
Kapitel 25 Zehn hilfreiche Tipps fur Vermieter 319
Stichwortverzeichnis 331
