Full Description
Was Mieter und Vermieter wissen sollten Ob Mietpreisbremse, Maklergebuhr, Kaution, Renovierungsklauseln, die Nebenkostenabrechnung, Mieterhohungen, Kleinreparaturen, Wohnungsmangel oder die Kundigung zwischen Mieter und Vermieter gibt es genugend Themen, die fur Zundstoff sorgen konnen. Fast jeder hat das schon einmal erlebt. Aber wer kennt schon das Mietrecht bis ins letzte Detail? Die erfahrene Anwaltin Jutta Weber erlautert die Rechte und Pflichten von Mieter und Vermieter. Zahlreiche Checklisten und Mustervorlagen sorgen fur Klarheit. So hilft dieses Buch, das Verhaltnis zu Ihrem (Ver)mieter so angenehm wie moglich zu gestalten und unnotige Auseinandersetzungen zu vermeiden.
Contents
Uber die Autorin 7 Einfuhrung 21 Uber dieses Buch 21 Konventionen in diesem Buch 23 Was Sie nicht lesen mussen 24 Torichte Annahmen uber den Leser 25 Wie dieses Buch aufgebaut ist 25 Teil I: Von der Wohnungssuche bis zum Einzug 25 Teil II: Wenn der Alltag in das Mietverhaltnis eingezogen ist 26 Teil III: Mieterhohung das Schreckgespenst fur Mieter 26 Teil IV: Das Ende des Mietverhaltnisses von der Kundigung bis zum Auszug 27 Teil V: Der Top-Ten-Teil 27 Wie es weitergeht 27 Teil I Von der Wohnungssuche bis zum Einzug 29 Kapitel 1 Tipps zur Wohnungssuche und Mietersuche ohne Makler 31 Wohnung suchen und finden gar nicht so einfach 32 Kosten im Blick behalten 32 Ebenfalls ganz wichtig: Die Lage 33 Wie Wohnungssuchende mit Eigeninitiative fundig werden 34 Beim Besichtigungstermin dem kunftigen Vermieter die beste Seite zeigen 34 Eigene Neugierde kann nicht schaden 35 Mieter suchen und finden gar nicht so einfach 36 Vorsicht vor Mietnomaden 37 Nachmietervorschlag durch den Vormieter 39 Bei der Mietersuche aktiv vorgehen 40 Kapitel 2 Wohnungssuche per Makler 43 Wann Mieter Maklerprovision zahlen mussen 43 Bis zu zwei Monatsmieten sind erlaubt 44 Makler geben nicht so schnell auf 45 Makler mussen einen verbindlichen Auftrag haben 45 Am Schluss muss ein Mietvertrag stehen 46 Kapitel 3 Mietersuche und was Vermieter alles fragen durfen 47 Drum prufe, wer sich ewig bindet ... 47 Unkonventionelle Methoden sind nicht immer die schlechtesten 48 Allzu neugierig durfen Vermieter nicht sein 48 Daruber muss der Mietinteressent Auskunft erteilen 50 Wenn der Mietinteressent schummelt 50 Unzulassige Fragen durfen falsch beantwortet werden 50 Zulassige Fragen lieber nicht falsch beantworten 51 Was Vermieter sich sonst noch einfallen lassen, um den idealen Mieter zu finden 52 Bonitatsauskunft von der Schufa 52 Mietschuldenbefreiungserklarung vom fruheren Vermieter 54 Kapitel 4 Beim Abschluss des Mietvertrags 55 Formvorschriften einhalten 56 Wer im Vertrag genannt werden muss 56 Den Vertrag Punkt fur Punkt durchgehen 57 Die Beschreibung der Mietsache 58 Die Hohe der Miete und Falligkeit der Mietzahlung 59 Regelmassige geplante Mieterhohungen 62 Das Mietende 63 Die Haustierhaltung regeln 64 Renovierung und Reparaturen 65 Die Mietkaution 66 Mitvermietetes Mobiliar 67 Modernisierungen durch den Mieter vertraglich regeln 67 Per Widerruf wieder aus dem Vertrag aussteigen 68 Teil II Wenn der Alltag in das Mietverhaltnis eingezogen ist 71 Kapitel 5 Was Mieter in ihrer Wohnung durfen und was nicht 73 Die zulassige Nutzung der Wohnung 73 Arbeiten in der Wohnung 74 Besuch in der Wohnung 75 Balkon- und Gartennutzung klaren 76 Gartennutzung festlegen 77 Beim Heizen nicht an der falschen Stelle sparen 78 Die Zahl der Schlussel immer im Blick behalten 79 Tierhaltung in der Wohnung ist nicht immer gern gesehen 79 Das Treppenhaus ist kein Abstellplatz 80 Untervermietung kann nicht ohne Weiteres verboten werden 80 Wasche waschen und trocknen muss moglich sein 81 So viel Larm durfen Mieter machen 82 Damit gutes Benehmen nicht zur Gluckssache wird 84 Kapitel 6 Wenn Vermieterbesuch droht 85 Vermieter machen sich unter Umstanden strafbar 85 Wann der Vermieter Ihre Wohnung betreten darf 86 Ablesung von Zahlerstanden 86 Durchfuhrung von Reparaturen und Modernisierungsmassnahmen 87 Wann der Vermieter ein "Besichtigungsrecht" hat 88 Konkrete Anlasse fur Besichtigungen 89 Spielregeln fur Besichtigungen 89 Kapitel 7 Alle Jahre wieder: Die Nebenkostenabrechnung 91 Nebenkostenumlage auf den Mieter nur bei eindeutiger Vereinbarung 92 Vorauszahlung und Pauschale nicht verwechseln 94 Wie eine korrekte Nebenkostenabrechnung aussehen muss 94 Fur Laien verstandlich 94 Abrechnungsfrist unbedingt beachten 95 Es gilt das "Wirtschaftlichkeitsgebot" 97 Kosten, die im Einzelnen abgerechnet werden durfen 98 Die Verteilung der Nebenkosten 99 Wenn die vertraglich vereinbarte Wohnflache nicht stimmt 100 Mieter durfen die Abrechnungsunterlagen einsehen 101 Bei falscher Abrechnung aktiv werden 102 Typische Fehlerquellen uberprufen 102 Abrechnungsfehler rechtzeitig beanstanden 103 Zu geringe Vorauszahlungen 104 Das ABC der umlegbaren Betriebskosten 105 Kapitel 8 Die Heizkostenabrechnung (k)ein Buch mit sieben Siegeln 109 Heizkostenabrechnung versus Betriebskostenabrechnung 109 Die Heizkostenverordnung: Vermieter und Mieter in der Pflicht 111 Ohne Ablesegerate lauft nichts 111 Den Ablesetermin nicht platzen lassen 112 Wie Mieter die Abrechnung prufen konnen 113 Diese Mindestbestandteile mussen sein 113 Was abgerechnet werden darf 114 Das hat in der Heizkostenabrechnung nichts zu suchen 115 Aufteilung der Heizkosten in Grund- und Verbrauchskosten 116 Wenn der Mieter auszieht 117 Heizen und Heizkosten abrechnen ganz modern 118 Kapitel 9 Modernisierungsmassnahmen des einen Freud, des anderen Leid 119 Reparatur oder Modernisierung, das ist hier die Frage 120 Keine Modernisierung ohne feste Spielregeln 121 Rechtzeitige Ankundigung 122 Wann Mieter Modernisierungen ablehnen durfen 125 Wie Mieter ihre personliche Reissleine ziehen konnen 127 Sonderkundigungsrecht nach Modernisierungsankundigung 127 Recht auf Mietminderung 128 Kapitel 10 Mietminderung das gute Recht des Mieters, wenn die Wohnung Mangel hat 129 Bei Mangel Minderung aber nicht immer 130 Die Verantwortung fur Mietmangel klaren 133 Die Beseitigung festgestellter Mangel einfordern 135 Untatige Vermieter unter Druck setzen 136 Keine Mietminderung bei energetischer Modernisierung in den ersten drei Monaten 138 Die zeitliche Begrenzung von Mietminderungen 140 Die Hohe der Minderung 140 Praktiker helfen sich mit Listen 141 Wie die Minderung berechnet wird 141 Schaden mussen zusatzlich ersetzt werden 142 Teil III Mieterhohung, das Schreckgespenst fur Mieter 143 Kapitel 11 Die "ortsubliche Vergleichsmiete" als Mass aller Dinge 145 Mieterhohungen: Was geht und was nicht geht 145 Unbedingt die Wartefrist einhalten 146 Was unter "ortsublicher Vergleichsmiete" zu verstehen ist 147 Die funf Kriterien der ortsublichen Vergleichsmiete 147 Immer die Form wahren 150 Mundlich reicht nicht 150 Alle Vermieter und Mieter nennen 150 Das Mieterhohungsschreiben muss eine Aufforderung zur Zustimmung sein 151 Keine Mieterhohung ohne vernunftige Begrundung 151 Mietspiegel: Die einfachste Losung 152 Sachverstandigengutachten: Gut, aber teuer 155 Vergleichen, was vergleichbar ist 155 Die Kappungsgrenze: Hoher geht s nicht 156 Wie der Mietspiegel als Begrundungsmittel funktioniert 158 Auf Mieterhohungen richtig reagieren 161 Wenn die Mieterhohung (teilweise) berechtigt ist 161 Eingeschrankte Zustimmung 162 Wenn die Mieterhohung in Ordnung, aber fur den Mieter nicht bezahlbar ist 162 Wenn die Mieterhohung formal nicht in Ordnung ist 163 Wenn die Sache vor Gericht geht 163 Fristen einhalten 164 Kapitel 12 Mieterhohung wegen Modernisierung 165 Keine Modernisierung ohne Mieterhohung 166 Die Mieterhohung kritisch prufen 166 Nicht jede Baumassnahme ist eine Modernisierung 167 Modernisierungs- und Baumassnahmen ankundigen 169 Wie die neue Miete ermittelt wird 170 Was die Mieterhohungserklarung enthalten muss 175 Die Berechnung der Mieterhohung muss nachvollziehbar sein 176 Wie sich Mieter gegen eine Mieterhohung nach Modernisierung wehren konnen 178 Rechnungsbelege prufen 179 Die Mieterhohung verweigern 179 Das Mietverhaltnis kundigen 179 Der letzte Rettungsanker: Die Hartefallregelung 180 Kapitel 13 Ein Staffelmietvertrag lasst die Miete stetig steigen 181 Vor- und Nachteile von Staffelmietvertragen 181 Planungssicherheit ist fur alle gut 182 Kein Sonderkundigungsrecht des Mieters 183 Mietstaffeln durfen die ortsubliche Vergleichsmiete ubersteigen 183 Andere Mieterhohungen ausgeschlossen 184 Voraussetzungen fur einen wirksamen Vertrag 185 Die Festlegung der Staffeln 185 Die Laufzeit von Staffelmietvertragen 187 Wie es nach Auslaufen der Vereinbarung weitergeht 188 Kapitel 14 Mit der Indexmiete die Miethohe der allgemeinen Preisentwicklung anpassen 189 Vor- und Nachteile der Indexmiete 190 Wirksame Vereinbarung der Indexmiete 190 Genaue Bezeichnung des Index im Vertrag 191 Zeitliche Befristung der Indexmiete 192 Wie die Mieterhohung funktioniert 192 Was das Mieterhohungsschreiben enthalten muss 192 Ab wann die hohere Miete gezahlt werden muss 194 Teil IV Das Ende des Mietverhaltnisses 195 Kapitel 15 Den Mietvertrag formgerecht kundigen 197 Kundigung Vermieter haben es schwer 198 Keine Kundigung ohne Kundigungsgrund 200 Kundigung immer schriftlich 200 Wenn mehrere Personen Vertragspartner sind 200 Kundigungsfristen fur Vermieter konnen ganz schon lang sein 203 Besondere Mietverhaltnisse 203 Die Ermittlung des Vertragsendes 204 Begrundung ist nicht gleich Begrundung 205 Kein Begrundungszwang bei Sonderkundigungsrecht 206 Hinweis auf das Widerspruchsrecht des Mieters 206 Die letzte Hurde: Der Zugang der Kundigung 207 Der Mieter hat es einfacher 209 Kundigungsfrist unbedingt einhalten 209 Ohne Schriftform geht es auch fur Mieter nicht 210 Alle Mieter mussen allen Vermietern kundigen 210 Kapitel 16 Rechtfertigung einer ordentlichen Kundigung 211 Die ordentliche Kundigung: Fur Mieter nur eine Formfrage 211 Vermieter brauchen uberzeugende Kundigungsgrunde 213 Kundigung wegen Vertragsverletzung 213 Kundigung wegen Eigenbedarf 215 Kundigung zur wirtschaftlichen Verwertung der Wohnung 221 Wann kein Kundigungsgrund erforderlich ist 223 Sich gegen eine ordentliche Kundigungen wehren 224 Kapitel 17 Fristlose Kundigung: Die Rote Karte im Mietrecht 225 Wichtige Grunde fur eine fristlose Kundigung 226 "Vertragswidriger Gebrauch" 227 Mietzahlungsverzug 229 Storung des Hausfriedens 232 "Sonstige schwerwiegende Vertragsverstosse" 233 Die Frage der Abmahnung 233 Wie eine Abmahnung aussehen muss 234 Wie sich Mieter gegen eine fristlose Kundigung wehren konnen 236 Wenn der Mieter fristlos aus dem Vertrag aussteigen will 237 Nicht immer wird auf die Kundigungsfrist verzichtet 238 Kapitel 18 Der letzte Rettungsanker: Die Sozialklausel 239 Das Widerspruchsrecht in Hartefallen 240 Ausnahmen vom Widerspruchsrecht 240 Ohne Hartefall kein Widerspruchsrecht 241 Wann sich Mieter auf fehlenden Ersatzwohnraum berufen konnen 242 Weitere anerkannte Hartefallgrunde 243 Formalien, die widerspruchswillige Mieter beachten mussen 245 Widerspruch auf jeden Fall schriftlich einlegen 246 Einen Kompromiss suchen 248 Kapitel 19 Wann Mieter mit Nachmietern aus dem Vertrag aussteigen konnen 249 Der vorzeitige Vertragsausstieg durch den Mieter 249 Wann ein Nachmietervorschlag den vorzeitigen Vertragsausstieg ermoglicht 251 Die Nachmieterklausel 251 Das "berechtigte Interesse" des Mieters an einem vorzeitigen Auszug 253 Wie es mit dem Nachmietervorschlag funktioniert 254 Nachmieterstellung, wenn kein Anspruch darauf besteht 258 Kapitel 20 Schonheitsreparaturen: Nicht immer Sache des Mieters 259 Nicht alles, was die Wohnung verschonert, ist eine Schonheitsreparatur 259 Renovierung ist eigentlich Vermietersache, uneigentlich aber nicht 261 Unwirksame Renovierungsklauseln in Standardmietvertragen 262 Was Vermieter von renovierungspflichtigen Mietern erwarten durfen 264 Wenn die Wohnung zu Mietbeginn nicht renoviert wurde 266 Renovierungsarbeiten wahrend des laufenden Mietverhaltnisses 267 Fristen sind zulassig, solange sie flexibel bleiben 268 Sinnlose Schonheitsreparaturen kann der Vermieter nicht verlangen 270 Der Mieter renoviert, obwohl die Arbeiten fur die Katz sind 270 Der Mieter renoviert nicht, weil er weiss, dass die Arbeiten fur die Katz sind, will aber auch nicht zahlen 270 Geld statt Endrenovierung 271 Schadensersatzanspruche des Vermieters trotz durchgefuhrter Endrenovierung 271 Wenn Mieter nicht ordentlich renoviert haben 272 Wenn Mieter Schaden verursacht haben 272 Schadensersatzanspruche des Mieters, wenn er renoviert hat, ohne dazu verpflichtet zu sein 274 Kapitel 21 Tod des Mieters 275 Wenn der Mieter verheiratet war oder in eingetragener Lebensgemeinschaft gelebt hat 275 Der hinterbliebene Partner mochte in der Wohnung bleiben 276 Wenn der verstorbene Mieter Kinder als Mitbewohner hatte 277 Wenn Mieter mit Verwandten oder einem Lebenspartner in der Wohnung gelebt haben 278 Ausnahmsweise hat der Vermieter ein Sonderkundigungsrecht 279 Wenn der verstorbene Mieter allein gelebt hat 279 Kapitel 22 Vom Auszug bis zur Zuruckzahlung der Kaution 283 Der richtige Auszugszeitpunkt kann Probleme machen 283 Ein vorzeitiger Auszug des Mieters 284 Raumung ein dehnbarer Begriff 285 Die Mietrechtsreform unterstutzt den Vermieter bei der Raumung 286 Was Mieter und Vermieter bei der Wohnungsubergabe beachten sollten 286 An der Kaution kann sich der Vermieter schadlos halten 290 Wie die Kaution abgerechnet wird 292 Teil V Der Top-Ten-Teil 293 Kapitel 23 Die zehn haufigsten Fehler bei der Betriebskostenabrechnung 295 Kapitel 24 Zehn hilfreiche Tipps fur Mieter 307 Kapitel 25 Zehn hilfreiche Tipps fur Vermieter 317 Stichwortverzeichnis 331
