Description
(Text)
Grundstücke in Sanierungsgebieten sind von den gesetzlichen Regelungen des Besonderen Städtebaurechts (BauGB) betroffen. Der Sanierungsvermerk im Grundbuch soll die Anwendung und Einhaltung dieser Gesetze sichern. Für den Zeitraum des Sanierungsverfahrens bestehen eine Preisbindung und umfassende Genehmigungspflichten, bei Vorgängen wie Veräußerungen, Baumaßnahmen, Vermietungen, Nutzungsänderungen, Teilungen, Erbbaurechten, finanziellen und rechtlichen Belastungen.
Grundstückswertermittlungen i. Verb. m. Sanierungsverfahren erfordern spezifische Fachkenntnisse und sind häufig Anlass für gerichtliche Auseinandersetzungen. Maßgeblich für den Grundstückswert ist die Qualität des Grundstücks, die dem Wert zugrunde gelegt wird. Bei sanierungsrechtlichen Bewertungen wird zwischen sanierungsunbeeinflusster Qualität (historisch) und sanierungsbeeinflusster Qualität (zukünftig) unterschieden. Wertermittlungen müssen unter Berücksichtigung der sanierungsrechtlichen Gegebenheiten erfolgen und werden durch das Fehlen von Vergleichswerten zusätzlich erschwert.
Am Beispiel des Sanierungsgebietes Bahnhofsviertel II in Braunschweig (1983-2006) wird die besondere rechtliche Situation von Grundstücken in Sanierungsverfahren aus Sicht der sachverständigen Wertermittlung aufgezeigt. Der Ablauf und die Daten dieses Sanierungsverfahrens geben beispielhaft Auskunft über die Art, Anzahl und Besonderheit grundstücksbezogener Vorgänge und Wertermittlungsaufgaben.
Das Zahlenmaterial, die Erläuterungen der gesetzlichen Erfordernisse, die Beschreibung von Sanierungsmaßnahmen in Verbindung mit Wertermittlungen veranschaulichen die Zusammenhänge und verdeutlicht die Problematik von Wertermittlungsaufgaben in laufenden und abgeschlossenen Sanierungsverfahren.
Am Ablauf des Sanierungsverfahrens Bahnhofsviertel II wird die Vielfalt der Bewertungsaufgaben für den Sachverständigen in Sanierungsgebieten veranschaulicht. Die Anzahl von Wertermittlungsaufgaben, ihr Zeitpunkt und die zugrundeliegende Qualität des Grundstücks gibt Aufschluss über Art und Schwierigkeit der Wertermittlungen. Gleichzeitig wird deutlich, dass die unterschiedlichen Bewertungsaufgaben im kausalen Zusammenhang stehen auch wenn sie zeitlich viele Jahre auseinander liegen. Fehlerhaft ermittelte Grundstückswerte führen bei späteren Bewertungen immer zu Problemen. Wichtig ist die Erkenntnis, dass frühe Wertermittlungen (Genehmigungsverfahren) die Vergleichswerte bilden können, die bei der Ermittlung von Ausgleichsbeträgen hilfreich wären.
Wertemittlungen in Sanierungsverfahren sind eine anspruchsvolle und spannende Aufgabe für Sachverständige.
(Author portrait)
Gudrun Huhold, geb. 1951 in Hannover. Nach langjähriger selbständiger Tätigkeit in der Immobilienbranche (Planung, Projektentwicklung, Finanzierung, Immobilienmaklerin) entschied sich die Autorin zur Erweiterung ihrer fachlichen Qualifikation. Das wirtschaftliche Studium im Fachbereich "Immobilienbewertung" schloss sie 2009 mit dem akademischen Grad "Master of Sience in Real Estate Valuation (M.Sc.)" erfolgreich ab. Die Ableistung verschiedener Praktika im Verlauf des Studiums führte zu einer Anstellung bei der Stadt Braunschweig. An der Wertermittlung von Ausgleichsbeträgen für zwei abgeschlossene Sanierungsgebiete war die Autorin maßgeblich beteiligt. Die Kausalität der spezifischen Schwierigkeiten bei Wertermittlungen im Rahmen des besonderen Städtebaurechts (BauGB) und deren ursächliche Zusammenhänge wurden bei dieser Tätigkeit deutlich.
Nach Beendigung der Angestelltentätigkeit wurde die Autorin im Mai 2010 als Sachverständige für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken öffentlich bestellt und vereidigt. Heute erarbeitet die Autorin in kommunalem Auftrag umfangreiche Bewertungen in laufenden Sanierungsverfahren.
