出版社内容情報
●相続税申告における土地評価は、税理士にとって常に知識のアップデートと現場での応用力が問われる非常にタフな業務です。近年、土地評価を取り巻く環境は目まぐるしく変化しています。かつての「広大地通達」の廃止と「地積規模の大きな宅地」の創設にとどまらず、レッドゾーンや土壌汚染地・埋蔵文化財包蔵地の評価手法の明確化など、評価通達の見直しが頻繁に行われています。こうした状況下において、評価通達の字面だけを追って形式的な当てはめを行おうとすると、時に現実の土地の価値と大きく乖離し、結果として納税者に過大な負担を強いてしまうリスクが生じます。
●本書は、税理士・不動産鑑定士として豊富な実務経験を持つ筆者が、税理士が現場で真に直面する判断の迷いを解消するために執筆した実践的ガイドです。公図や課税明細書だけでは見抜けない「分有私道」「登記地積と課税地積のズレ」、現地調査で初めて気づく「庭内神し」「セットバック」など実務のリアルな課題を、筆者が実際に直面した24のケーススタディとして厳選し収録しています。
●各事例では、単なる評価手順の解説にとどまらず、過去の裁決例や裁判例、質疑応答事例を豊富に引用し、判断の根拠を明示しています。さらに、想定整形地の作成支援ソフトを用いた具体的な図解や、役所調査で確認すべきポイントを視覚的に提示。明日からの実務にすぐ組み込めるノウハウを詰め込んでいます。複雑化する土地評価実務の最前線で戦う税理士の方々の座右の書にしていただきたい一冊です。
【目次】
１．評価単位の判定に迷う事例
事例１ ： 賃貸アパート敷地内に入居者専用でない駐車場がある場合
事例２ ： 一棟賃貸マンション（非区分所有）の敷地と駐車場部分との間に高低差がある場合
事例３ ： 隣接する２棟の賃貸アパートの入居者専用駐車場（棟ごとの区分なし）がある場合
事例４ ： 隣接地を所有する相続人が取得した宅地の評価単位
事例５ ： 開発道路に接する自宅敷地とその隣にある畑の評価
事例６ ： 公図上からは把握できない私道負担のある宅地
事例７ ： 総合設計制度及び一団地認定制度の適用を受けたタワーマンションの敷地
コラム ： 相続税申告における不動産の評価手順（フロー）
２．面積・間口・高低差などの物理的要因に関する事例
事例８ ： 相続開始後に宅地分譲地として不動産業者に売却された未利用の雑種地
事例９ ： 登記地積と課税地積が異なる倍率地域の宅地
事例10 ： 路地状部分の幅員が一定でない路地状敷地
事例11 ： 位置指定道路沿いの宅地と分有私道
事例12 ： 正面路線の評価対象地側だけ高低差がある場合
コラム ： 土壌汚染地及び埋蔵文化財包蔵地の評価
３．法令制限・公法上の規制が絡む事例
事例13 ： 一部土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されている路地状敷地
事例14 ： 地積規模の大きな宅地に関する適用漏れ、適用ミス事例
事例15 ： ２項道路に接し、かつ、都市計画道路後退線のかかっている宅地の評価
事例16 ： 各種評価減の適用がある市街地山林
コラム ： 貸付用不動産の相続税評価額の見直し（令和８年度税制改正大綱）
４．複雑な権利関係（借地権・貸宅地など）に関する事例
事例17 ： 被相続人所有の建物の賃借人である相続人が当該建物を相続した場合
事例17 ： 相当の地代（固定型）で開始したのち、地価上昇により自然発生借地権が生じている場合
事例19 ： 個人が同族会社に使用貸借（無償返還届出書提出なし）で土地を貸している場合
事例20 ： 敷地の一部に区分地上権が設定されている分譲マンションの敷地
事例21 ： 高圧線下地である貸宅地
コラム ： 通達評価額より低い鑑定評価額による相続税申告が認められる要件と弊社（筆者）のスタンス
５．建物・造作・その他の特殊財産に関する事例
事例22 ： 敷地外部からは目視できない庭内神しのある一棟賃貸マンションの敷地
事例23 ： リフォーム工事の評価計上漏れ
事例24 ： 賃借建物に賃借人が行った内部造作の取り扱い
内容説明
筆者が実際に直面した、実務上判断に悩む２４事例を厳選し収録！
目次
１ 評価単位の判定に迷う事例（賃貸アパート敷地内に入居者専用でない駐車場がある場合；一棟賃貸マンション（非区分所有）の敷地と駐車場部分との間に高低差がある場合 ほか）
２ 面積・間口・高低差などの物理的要因に関する事例（相続開始後に宅地分譲地として不動産業者に売却された未利用の雑種地；登記地積と課税地積が異なる倍率地域の宅地 ほか）
３ 法令制限・公法上の規制が絡む事例（一部土砂災害特別警戒区域（レッドゾーン）に指定されている路地状敷地
地積規模の大きな宅地に関する適用漏れ、適用ミス事例 ほか）
４ 複雑な権利関係（借地権・貸宅地など）に関する事例（被相続人所有の建物の賃借人である相続人が当該建物を相続した場合；相当の地代（固定型）で開始したのち、地価上昇により自然発生借地権が生じている場合 ほか）
５ 建物・造作・その他の特殊財産に関する事例（敷地外部からは目視できない庭内神しのある一棟賃貸マンションの敷地；リフォーム工事の評価計上漏れ ほか）
著者等紹介
井上幹康［イノウエミキヤス］
１９８５年（昭和６０年）生まれ、群馬県沼田市出身。早稲田大学理工学部応用化学科・同大学院卒。２０１０年、ＩＴ系上場企業入社、経理実務全般を経験。２０１２年、税理士法人トーマツ（現デロイトトーマツ税理士法人）高崎事務所に入社、東証一部上場企業含む法人税務顧問、税務調査対応、組織再編、ＩＰＯ支援、税務ＤＤ業務、セミナー講師、資産税実務を経験。２０１８年７月、税理士として独立開業（浦和支部所属）。２０２１年４月、不動産鑑定士としても開業（埼玉県知事登録）。現在不動産・非上場株式の評価実務を中心に全国の税理士からの依頼に対応する傍ら、全国の税理士会支部研修講師、書籍執筆を行っている（本データはこの書籍が刊行された当時に掲載されていたものです）
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